Les commerçants face aux hausses de loyers

Shutterstock_46585132 Reunion hier au sujet de la Guillotière. Ou plutôt des Guillotières puisque le quartier, aux définitions fort différentes (j'en avais parlé ici) est à cheval entre deux arrondissements. Du coup à la tribune on trouve le Maire de Lyon, Gérard Collomb, Jean-Pierre Flaconnèche le Maire du 7e et Thierry Philip du 3e.

Je ne ferais pas le résumé de cette soirée riche et fort instructive mais me concentrerais juste sur un vrai probléme, qui se multiplie comme un fléau, évoqué par un porteur de projet dont je suis le dossier depuis quelques mois.

Le jeune homme, avec un groupe de ses amis souhaite reprendre un bar des environs de la rue Salomon Reinach pour en faire un lieu culturel et de restauration bio, le tout à bas prix.

Le projet est ficellé, la patronne sortante, qui est une personne sympathique que j'apprécie beaucoup, est d'accord sur le prix et même pour filer un petit coup de main au début à la petite bande qui démarre.

Seulement patatra, le propriétaire a doublé le loyer, d'un coup…Du coup difficile de faire le projet…ou alors il va falloir singuliérement monter les prix, ce qui n'est pas l'objectif du petit groupe, qui veut en faire un lieu pour toutes les bourses, mêmes les plus venteuses.

Le cas n'est pas isolé puisque la chose arrive ces temps-ci à un certain nombre de commerçants et artisans. C'est un café-restaurant à proximité de la rue d'Anvers que j'ai contribué à installer, qui d'un coup, alors que ça commence à peine à marcher, se retrouve avec deux fois plus à payer à partir du mois prochain. C'est un petit artisan gerlandais qui prend 50% sur son local…

Face à ces opérations privées-privées, pas toujours évident pour le politique de s'immiscer. Quelques moyens existent: la médiation, l'aide indirecte, le conseil. Mais ils restent fort limités face à certains propriétaires de fonciers commerciaux qui parfois abusent un peu, surtout en cette période de crise.

25 commentaires ont été rédigés, ajoutez le vôtre.

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  1. Y.

    Pour le commerce rue d’Anvers c’est dommage ! Quelque chose est prévu ? Ces hausses sont abusives ! J’espère qu’il y aura une solution pour tout ces commerçants…

  2. @ Romain : dès lors que les commerçants ne sont pas propriétaires des murs, ils ont à payer un loyer dont les règles sont régies par le bail commercial.
    Pour ton commerçant gerlandais, ça ne peut pas lui tomber dessus d’un mois sur l’autre. Il a du être prévenu au moins 6 mois avant le terme des 9 ans …
    Sinon il y a aussi la révision triennale du loyer où la hausse consécutive ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Il est aussi possible d’insérer une clause recettes qui permet d’avoir une progressivité du loyer en fonction du CA …
    Ensuite, la modification significative du local et la revalorisation de la valeur locative peunvent ouvrir des cas particuliers.
    Toutefois, en ce qui concerne les valeurs locatives, la municipalité a un droit de regard et peut négocier avec l’administration fiscale pour que les hausses soient lissées … que font donc l’adjoint au commerce du 7ème et l’adjoint en charge des finances? 😉

  3. Voir mon billet de ce midi sur les bistros. Les restaurateurs voient toujours le prix du loyer mais c’est celui des fonds de commerce qui pose vraiment problème… en étant pas liée à celui du loyer.
    C’est tout le système qu’il faut revoir. Le politique a donc un pouvoir.
    Et les commerçants ont le droit de réfléchir : ils s’attachent un système de fonds de commerce qui leur permet de s’enrichir quand il prend de la valeur… Mais c’est aussi l’emplacement, « les murs », qui flambent.
    (cela dit, le prix du loyer reste un vrai problème)

  4. @nicolas:La je parle uniquement du locatif.
    Pour le fond de commerce la question peut se poser mais il vrai qu’acquérir d’emblée une clientéle ça peut sembler logique de se payer
    @griffon: « dès lors que les commerçants ne sont pas propriétaires des murs, ils ont à payer un loyer dont les règles sont régies par le bail commercial. » Je ne dit pas le contraire. Mais quand on passe du simple au double lors d’un changement de locataire, c’est un peu beaucoup il me semble.
    Sinon en matière de négociation avec les impôts, les mairies d’arrondissement et les adjoints d’arrondissement, de plus délégués au commerce et non aux finances ne sont pas habilités à négocier avec l’administration fiscale. Au niveau de la ville de Lyon par contre, cette négociation nous la faisons. Mais elle n’est quà la marge, nous sommes dans un pays centralisé où les villes sont fort dépendantes des politiques d’Etat.
    Le problème c’est que depuis que nous sommes en place dans le 7e, le quartier est de plus en plus attractif et est celui de Lyon qui attire le plus de nouveaux arrivants.(-; d’où des hausses dont certains profitent, notamment pendant les renouvellements et changements de bail.
    Pour mon artisan (et non commerçant) Gerlandais, ça lui est tombé dessus il y a quelques mois…personne n’a dit que ça a été subit. Mais se réorganiser en quelques mois avec un tel surcoût, c’est fort difficile.

  5. @ Romain : tu as du te rendre compte que je faisais de la provocation dans la dernière phrase, non? 😉
    Pour ce qui concerne les VL, l’adjoint aux finances de Lyon a un vrai rôle à jouer lors de la CCID pour que les conditions de marché n’impactent pas de façon trop violente la revalorisation. Néanmoins, à ma connaissance, rien n’existe en ce qui concerne la recherche du profit immédiat et excessif de certains propriétaires …
    Par contre, il serait intéressant de connaître l’impact de ces exceptions sur les recettes communales et de consacrer cette mane supplémentaire à des mesures d’accompagnement au commerce. Qu’en penses tu?

  6. romain blachier

    @griffon lyonnais : ouf tu me rassures un peu sur la provoc (-;
    sur la CCID ce n’est hélas qu’une instance consultative: on donne un avis sur les immeubles batis et non batis par catégorie (plus ou moins bon état, plus ou moins luxueux) et non par quartier ou type. On ne participe réellement hélas qu’à la détermination des propriétés non bâties. Comme tu le dis, difficile de résister à la rapacité des propriétaires, à quelques moyens prêts.
    Par exemple pour faire baisser la pression à la hausse des locaux commerciaux, j’ai demandé en début de mandat au Grand Lyon, qui a donné son feu vert, de frapper d’alignement d’activités les rez-de-chaussé d’une partie de la rue Sébastien Gryphe pour mettre un frein à la spéculation sur les bas d’immeubles à vocation commerciale transformés en logements.

  7. claude JEANDEL

    Romain, re bonsoir,
    C’est vrai, je suis d’accord avec Griffon lorsqu’il dit que chaque commune a une CCID, lequel il faut le répéter n’a qu’un rôle consultatif.
    Cependant, dans la pratique le représentant des services fiscaux qui participe aux réunions de la CCID suit l’avis de la commission.
    Personnellement, j’ai été moi-même membre d’une CCID d’une ville de 40 000 habitants de 1983 à 1989.
    Cette commission comprenait des membres de la majorité municipale et un membre de l’opposition dont moi-même plus des représentants des secteurs économiques.
    Notre rôle était surtout d’ajouter ou d’enlever des éléments de confort qui pouvaient soit faire augmenter la TH, notamment ou la faire diminuer (rarissime) et autres taxes. L’élément de confort était calculé par m2 avec un coût au m2, c’est-à-dire qu’on ajoutait, par exemple un radiateur faisait 1m2. Le coût du m2 était fixé par l’administration fiscale en fonction de multiples critères, en général en accord avec la Mairie. A cette époque, il y avait 8 types de classement qui allait du taudis jusqu’au palace. Si par exemple, un appartement était refait, avec des ajouts d’éléments de confort évidemment il avait ainsi une plus grande valeur locative donc des impôts plus forts.
    Aujourd’hui, il me semble que la technique reste la même avec des coefficients de pondération. Voilà, briévement l’aspect technique du probléme.
    Sur l’aspect politique, un Maire peut obtenir des possibilités et une certaine autonomie dans le choix d’une politique fiscale, qui doit se faire dans le cadre de la loi de finances, domaine du Parlement. selon l’article 34 de la Constitution.
    Gaullistement
    Claude JEANDEL

  8. Claude c’est comme j’ai dit avant c’est sur les catégories de bâtiments et non sur les commerces que se porte cette comission essentiellement consultative. Bien a toi

  9. jerome manin

    Collomb, Flaconnèche et Philip pourfendeurs du capitalisme et des vilains propriétaire… Prendez les gens pour des cons, c’est marque de fabrique du Régime Collomb 🙂

  10. radis cale

    Jerome a fait son petit caca du jour en soutenant la désertification commerciale et les loyers élevés. (-:

  11. Jérôme

    N’hésite pas également à interroger les commerçants de ton quartier sur l’excellente réforme de DSK et AUBRY, illustres figures montantes du parti sur … les 35 heures!
    Je ne sais pas si cela n’a pas fait plus de mal que de petits propriétaires souhaitant valoriser un local acheté à la sueur de leur front pour compléter leur retraite.

  12. jerome manin

    La monstruosité des 35 heures ne porte pas sur le temps de travail mais sur le fait de considérer que l’heure de l’un vaut l’heure de l’autre, c’est la négation de l’individu et la chose la plus anti-sociale du siècle.

  13. @jerome: si tu t’intéressais à l’économie (chose visiblement rare à l’UMP du Rhône), tu saurais que les 35 heures ne concernent pas les commerçants individuels ni les petites entreprises de moins d’une dizaine de salariés. Merci de prendre au moins le temps retourner lire un manuel d »initiation à l’économie de classe de seconde avant de commenter un sujet visiblement pas du tout maitrisé de ta part…
    @jerome manin moi pas avoir compris quoi toi dire.

  14. Romain,
    Je réponds à ta réponse ci-dessus. Les commerçants (ceux que tu rencontres…) et surtout les bistros ne se plaignent jamais du prix des fonds de commerce car il leur appartient !
    Ils vont gueuler parce qu’ils payent 8000 euros de location de murs mais oublient qu’ils ont acheter leur fond 400 000 et payé 100 000 de frais et de came pour démarrer, souvent à crédit, avec l’espoir de le revendre le double dans sept ans… quand ils auront remboursé le crédit, qu’ils remboursent plus que 8000 par mois.
    Alors, un type rachètera l’affaire 800 000, fera 100 000 de frais, le propriétaire des murs aura flairé le truc. Le loyer qui sera passé de 8000 à 10000 pendant la période sera augmenté à 13000.
    Et l’acheteur gueulera du prix du loyer mais sera fier de son acquisition.

  15. radis cale

    @jerome: c’est vrai que le commerce sous Sarkozy n’est pas du tout du tout du tout en crise. Et sur les 35 h ok avec Romain, des cours s’imposent
    @jerome manin: oui tu as raisons, bossons tous 78 heures par semaine et vive les augmentations de loyer
    @nicolas: une clientéle ça a une valeur non ?
    @romain: courage mon gone !

  16. claude JEANDEL

    Romain, bonsoir,
    Tout d’abord, une p’tite leçon d’éco à Jérôme.
    @Jérôme, puis-je me permettre de te donner un conseil: achetes un petit livre d’initiation à l’économie de M. Albertini ou plus récent de M. Jacques Genéreux. Certes, si tu les connais, ce qui m’étonnerait, ce sont des profs d’économie, certes un peu de gauche mais nénmoins du point de vue pédagogique sont excellents pour apprendre le béa-ba de l’économie.
    En quelques lignes, voici les bases.
    Il y a comme on le dit dans la comptabilité nationale, des agents économiques qui font fonctionner l’économie. Les agents économiques, ce sont les ménages, les entreprises, petites ou grandes et les institutions financières, en autre.
    Il y a dans l’économie, des services marchands et non marchands. Egalement, des entreprises industrielles, commerciales et de services. Cet ensemble produit des agrégats. L’ensemble de ces agrégats font le PIB Produit Interieur Brut, soit la richesse produite.
    J’arrête-là, car je ne veux pas aller trop loin : l’économie est complexe.
    Romain , mieux que moi pourra t’expliquer en détail le fonctionnement d’une économie, qu’elle soit libérale selon les théoriciens Ricardo et JB Say ou avec une intervention de l’Etat comme celle pronée par Keynes ( téhoerie générale de l’économie et de la monnaie)ou purement nationalisée et étatique dans la vision marxiste (lire le Capital).
    Tout cela pour te dire,que tu es complètement à côté de tes pompes en économie, ceci d’autant concernant les 35 h cela tourne à la paranoia. En effet, puisque plus de 60% des entreprises ne sont pas aux 35 h. Dois-je te rappeller que plus de 80% d’entre elles, en france, ont moins de 20 salariés.
    Là, où tu n’es pas bon non plus c’est le fait d’affirmer et c’est vraiment une bétise que G.Collomb et J.P.Flaconeche sont contre la capitalisme alors qu’ils sont stausskhaniens. Que je sache, DSK est à la tête du FMI et qu’il fut un Ministre de l’économie et des finances on ne peut plus libéral dans la pratique.
    Si tu veux être crédible, évites de sortir le chiffon rouge marxiste où les chars russes débarqueraient Place Bellecour: ne t’en déplaise le Mur de Berlin est tombé, et l’empire soviétique s’est écroulé !!!!
    Bien à Toi
    et pour te faire du bien,
    lis les livres du Général de Gaulle, il n’y a que l’embarras du choix!!
    Gaullistement
    Claude JEANDEL

  17. ChristineH

    @Romain,
    Je propose que tu interpelles le Maire de Lyon puisqu’en tant que Sénateur, il est également législateur et qu’à l’occasion d’une prochaine séance de questions au Gouvernement à la Haute Assemblée, il puisse, à son tour, interpeller M. Novelli, le Ministre du Commerce et de l’artisanat et des PME, lequel en bon libéral, se fait fort de protéger les commerçants et artisans.
    Mais peut-être que la personne que tu soutiens dans son projet, n’est pas un adhérent fidèle de l’UMP, allez savoir !!!!
    Et si par hasard, M.Collomb ne réussissait pas dans sa démarche, demande à Brieuc, je crois qu’il connait bien un autre Sénateur-Maire de l’agglomération en la personne de François-Noel Buffet, lequel en bon avocat pourra sans doute défendre le projet de ce jeune créateur.
    Bonne chance à ce créateur et vive les cafés littéraires
    Cordialement à vous deux
    ChristineH

  18. Ça metonnerias que novelli,qui a justement affaibli les instances de régulation locale change de braquet…

  19. Griffon Lyonnais

    @ Christine : Les questions au gouvernement ne sont pas l’outil le plus efficace pour faire avancer un dossier contrairement aux commissions et aux groupes de travail, c’est surtout une fenêtre médiatique.
    Gérard Collomb et François-Noël Buffet sont à la commission des lois, pas à celle de l’éco. En l’espèce, Elisabeth Lamure serait plutôt le sénateur rhodanien qui devrait porter la question.

  20. Jérôme

    Merci pour ces précisions les amis. Quel savoir encyclopédique imprègne l’auteur de ce blog et ses fidèles commentateurs!
    Vous avez raison, les 35 heures n’ont pas posé problème et ont même été une chance immense pour la France, quand tous les pays développés augmentaient la durée légale de travail.
    Et j’en conviens aussi et par anticipation, vivement la retraite à 50 ans pour tous, quans tous les pays développés tendent vers 65 ou 68 ans.

  21. radis cale

    @jerome : faire bosser les autres jusqu’à 70 ans, avoir des vieillards pour conduire les bus et que les méres et les péres ne voient jamais leurs gosses en bossant 65 heures par semaine c’est peut-être ton kif et celui de tes potes de l’ump (quoi qu’on vous voit pas vous appliquer souvent à vous mêmes ces préceptes) mais faudrait commencer par te former un peu pour que ton travail soit utile. Tu l’as acheté ce bouquin d’éco pour grands débutants ou pas?

  22. @ Romain : depuis cette année, les données relatives aux locaux commerciaux et biens divers sont maintenant de la compétence de la CIID du Grand Lyon et non plus de la CCID …

  23. Parmi les arrondissements représentés dans la CIID, il y a qqn du 2e, du 4e, du 5e, du 9e et deux personnes du 8e. Par contre personne du 7e ou du 3e … En même temps, en regardant le SDUC, il y a une certaine logique (en cherchant vraiment ;-)). http://bit.ly/d6vJRK
    C’est bien l’administration des impôts qui a le dernier mot mais je pense que la convocation de cette commission pourra être intéressante (elle n’a été constituée qu’à la fin 2009) quant à l’évaluation des locaux commerciaux sur toute l’agglo et non pas sur un territoire restreint.

  24. En fait sur la liste définitive, pour Lyon, seule la presqu’île est représentée dans les titulaires de la CIID. Il y a aussi 2 suppléants issus des 8e et 9e arrondissements.

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